个人转租房屋未缴税被判逃税

  出租房屋是日常较为常见的一种经济行为，尤以一、二线城市较为多见。在出租房屋的过程中涉及到各项税款的缴纳，个人由于欠缺税法辅导以及相关的专业知识，常常会出现不缴或者少缴税款的情况，当然也不排除某些人故意偷逃税款的情形。个人出租住房所涉及到的税收问题呈现出税种繁多、税收总量小、征管繁杂等特点。我国现行的有关个人房屋出租的税收的法律法规散布在各个相关税种的税收实体法之中，由于每个税种的税率、计算方法、征税对象、扣除项目和纳税期限等都有所不同，给征税部门带来很大的征管困难。北海恒企会计培训学校将引入一则个人转租房屋未缴税款被判逃税罪的案例，列明个人出租住房税负依据及相关计算，以及逃税罪阻却、量刑等相关问题予以简要阐述。

  一、案例引入

  2010年至2015年期间，王某某将其租赁的遂平县银丰棉花有限公司营业楼的头等、二层房屋，分别转租给了郭某、遂平县某家具城建设路分店、遂平县某村镇银行股份有限公司，在此期间，除遂平县某村镇银行股份有限公司以王某某的名义缴纳各项税款共184133元外，王某某没有申报纳税。遂平县地方税务局于2016年4月26日向王某某下达了《责令限期改正通知书》，责令其于2016年4月28日前办理有关纳税事宜，期限届满后，被告人王某某依然没有缴纳税款。被告人王某某2010年逃避缴纳税款37857元，占应纳税额的100%；2011年逃避缴纳税款41898.2元，占应纳税额的100%；2012年逃避缴纳税款84032.2元，占应纳税额的74%；2013年逃避缴纳税款108577元，占应纳税额的79%；2014年逃避缴纳税款108577元，占应纳税额的79%；2015年缴纳税款95768元，以上共计逃避缴纳税款361843.4元，在纳税年度中逃税数额占应纳税额的较高比例为100%。遂平县公安局对本案立案侦查后，王某某分别于2016年8月26日、2016年9月21日、2017年4月17日向遂平县地方税务局补缴税费及滞纳金共计472584.86元。

  河南省遂平县人民法院判决认为，王某某不申报纳税，逃避纳税共计361843.4元，数额较大，且纳税年度中逃税数额占应纳税额的较高比例为100%，其行为已构成逃税罪。判处王某某犯逃税罪，判处有期徒刑九个月，并处罚金人民币二万元。

  二、个人出租住房税负依据及相关计算

  1、增值税

  根据财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定：“个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额”。国家税务总局公告2016年第16号文第七、八条规定了个人出租住房征缴税款的不同计算方法如下：

  个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

  应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

  根据国家税务总局公告2016年第16号文第四条的规定，该条款所规定的预缴税款只有在不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）时发生，不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税即可，无需再行预缴税款。

  其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

  （1）出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

  （2）出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

  上述所指的非住房主要是商铺、写字间等非居住性用房。

  针对转租的情况，国家税务总局《全面推开营改增试点12366热点问题解答》税总纳便函〔2016〕71号文件中提到，“转租”属于不动产取得的一种方式，纳税人转租不动产按照出租不动产计算缴纳增值税。为此，转租应按照国家税务总局公告2016年第16号文的规定，计征增值税。

  税收优惠：

  根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）文件的规定，其他个人采取快速性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

  2、城市维护建设税

  城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税税额为计税依据，分别与消费税、增值税同时缴纳。城市维护建设税税率如下分为三档，即7%、5%、1%。

  个人出租住房应缴纳城市维护建设税的计算公式为：应纳税额=同期增值税实缴税额×7%（5%、1%）

  税收优惠：

  由于个人出租住房不属于消费税的课征对象，其他个人享受免征增值税税收优惠的，同时也免征城市维护建设税。

  3、教育费附加

  教育费附加，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，教育费附加率为3%，分别与增值税、消费税同时缴纳。”

  个人出租住房应缴纳教育费附加的计算公式为：

  应纳税额=同期增值税实缴税额×3%

  税收优惠:

  针对个人出租住房，教育费附加所享受的税收优惠同城市维护建设税。

  4、个人所得税

  根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条以及财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）第三条规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。

  对于本案中的转租行为该如何计征所得税，《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）头等条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。该条款不足的地方是没有明确转租是否也适用税收优惠政策适用10%的税率，导致实务中就税率的使用问题存在一定争议。本案中，法院认为应该适用20%的税率，而王某某及其辩护人则认为应该适用10%的税率。

  5、房产税

  根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，......按4％的税率征收房产税。”

  个人出租住房房产税从租计算的公式为：

  应纳税额=租金收入×4%

  6、城镇土地使用税

  根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”

  7、印花税

  根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（二）项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。

  三、税务机关责令限期缴纳税款后应及时上缴税款，否则将被移交公安追究刑事责任

  根据《税务稽查工作规程》，税务机关认为有税收违法行为，需要作出税务处理的，应当制作《税务处理决定书》，认为应当进行税务行政处罚的，作出《税务行政处罚决定书》。税务机关的处理一般会规定一定的期限，如“限你公司自收到本决定书之日起15日内到你公司缴税账户的开户银行将上述税款及滞纳金缴纳入库”。在此之后，税务机关一般还会履行催缴程序。只要行为人在税务机关规定的期限内上缴了税款、滞纳金及罚款，就不能追究相关主体的刑事责任。行为人补缴应纳税款、滞纳金，缴纳罚款后，若对税务机关的处理不服提起行政复议或行政诉讼的，不影响免予追究刑事责任条件的成立。

  根据第《刑法》第201条第四款的规定，行为人若想免予受刑事处罚，必须在规定期限内接受税务机关的处理，缴纳税款、滞纳金与罚款。行为人没有在规定期限内接受税务机关的处理，即可进入刑事司法程序追究行为人的刑事责任，而在刑事司法程序启动后，再行缴纳，则不符合本条第四款的规定。

  四、纳税人以逃税罪被追究刑事责任后，应积极寻求从轻、减轻刑罚

  从逃税罪的司法审判实践经验来看，在逃税类犯罪案件中，出现较多的对刑事被告人有利的量刑情节主要包括自首、坦白、立功、初犯偶犯、补缴税款滞纳金罚款等等，以上可以在为刑事被告人做罪轻辩护时，帮助其从轻、减轻处罚，现简要分析如下：

  1、自首

  《中华人民共和国刑法》第六十七条头等款规定，“犯罪以后自动投案，如实供述自己的罪行的，是自首。对于自首的犯罪分子，可以从轻或者减轻处罚。其中，犯罪较轻的，可以免除处罚。”据上述规定，自首包含两个构成要件，分别是自动投案和如实供述自己罪行。

  （1）关于“自动投案”

  《较高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》（法释[1998]8号）头等条第（一）款规定，自动投案，是指犯罪事实或者犯罪嫌疑人未被司法机关发觉，或者虽被发觉，但犯罪嫌疑人尚未受到讯问、未被采取强制措施时，主动、直接向公安机关、人民检察院或者人民法院投案。

  《较高人民法院关于处理自首和立功若干具体问题的意见》（法发[2010]60号）头等条规定，自动投案的认定要考察犯罪嫌疑人投案的主动性和自愿性。

  （2）关于“如实供述自己罪行”

  《较高人民法院关于处理自首和立功具体应用法律若干问题的解释》（法释[1998]8号）头等条第（二）款规定，如实供述自己的罪行，是指犯罪嫌疑人自动投案后，如实交代自己的主要犯罪事实；犯罪嫌疑人自动投案并如实供述自己的罪行后又翻供的，不能认定为自首，但在一审判决前又能如实供述的，应当认定为自首。

  《较高人民法院关于处理自首和立功若干具体问题的意见》（法发[2010]60号）第二条第三款规定，犯罪嫌疑人自动投案时虽然没有交代自己的主要犯罪事实，但在司法机关掌握其主要犯罪事实之前主动交代的，应认定为如实供述自己的罪行。

  2、坦白

  《中华人民共和国刑法》第六十七条第三款规定，“犯罪嫌疑人虽不具有前两款规定的自首情节，但是如实供述自己罪行的，可以从轻处罚；因其如实供述自己罪行，避免特别严重后果发生的，可以减轻处罚。”据此规定，坦白是指不满足自动投案条件的如实供述自己罪行的行为，系被动归案，具有从轻处罚的效果。

  3、立功

  《中华人民共和国刑法》第六十八条规定，“犯罪分子有揭发他人犯罪行为，查证属实的，或者提供重要线索，从而得以侦破其他案件等立功表现的，可以从轻或者减轻处罚；有重大立功表现的，可以减轻或者免除处罚。”总结刑法上述规定以及法释[1998]8号、法发[2010]60号的规定可以看到，立功具有四个构成要件，分别是主体要件、行为要件、来源要件和时间要件。

  立功的主体要件是指构成立功的主体必须是实施了犯罪行为的人，来源要件是指犯罪嫌疑人揭发的事实或提供的线索必须具有合法的来源。时间要件是指为立功的构成设定的一个区间，通常认定为以犯罪嫌疑人犯罪行为发生时开始，以犯罪人服刑结束时终止。行为要件是指犯罪嫌疑人立功的客观行为表现，是立功情节构成与否争议较多的要件，主要表现为以下四类行为：

  （1）揭发他人犯罪行为并经查证属实；

  （2）提供重要线索，从而得以侦破其他案件；

  （3）协助司法机关抓捕其他犯罪嫌疑人、同案犯；

  （4）阻止他人犯罪活动。

  关于在虚开增值税专用发票刑事案件中受票人检举揭发开票人或中间人是否构成立功的问题将会在后面详细阐述。

  4、初犯、偶犯

  初犯是指初次实施犯罪行为的人，没有犯罪前科；偶犯是指行为人实施犯罪行为存在一定的客观原因或条件，主观恶性不大。初犯、偶犯属于酌定量刑情节。

  《较高人民法院印发<关于贯彻宽严相济刑事政策的若干意见>的通知》（法发[2010]9号）第三条第19项规定，“对于较轻犯罪的初犯、偶犯，应当综合考虑其犯罪的动机、手段、情节、后果和犯罪时的主观状态，酌情予以从宽处罚。对于犯罪情节轻微的初犯、偶犯，可以免予刑事处罚；依法应当予以刑事处罚的，也应当尽量适用缓刑或者判处管制、单处罚金等非监禁刑。”

  5、补缴税款、滞纳金及罚款

  补缴税款、滞纳金是挽回国家税款损失、退回国家被偷逃税款的表现，对于消除行为人犯罪行为所产生的社会危害性具有一定的积极意义，也是反映行为人悔罪的表现。缴纳罚款是行为人接受国家对其违法犯罪行为的处罚的表现，也反映了行为人的悔罪主观状态。

  6、认罪认罚

  《刑事诉讼法》第十五条规定，“犯罪嫌疑人、被告人自愿如实供述自己的罪行，承认指控的犯罪事实，愿意接受处罚的，可以依法从宽处理。”据此规定，对犯罪嫌疑人、刑事被告人自愿如实供述自己的罪行，对指控的犯罪事实没有异议，同意人民检察院量刑建议并签署具结书的案件，可以依法从宽处理。

  本案中，一审法院认为王某某主动到公安机关说明情况，并如实供述自己的犯罪事实，且当庭表示认罪，可认定为自首，依法可从轻处罚；王某某在公安机关立案后提起公诉前主动缴纳全部税款及滞纳金，且系初犯，认罪态度好，认罪认罚，并主动交纳罚金，可酌情从轻处罚。本案中，法院充分考虑了各项从轻情节，对王某某判处九个月的有期徒刑。

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